changements immobilier 2022
Tendances immobilières

Immobilier : les changements importants au 1er janvier 2022

25 janvier 2022

La nouvelle année est l’occasion de prendre de bonnes résolutions. Au hasard : faire du sport plus souvent / reprendre la prospection terrain / faire autre chose le soir que regarder Netflix / lire enfin Proust (au moins la première partie du tome I), etc.

Mais qui dit nouvelle année, dit aussi : changements législatifs. Le secteur de l’immobilier n’échappe pas à cette règle, et chaque 1er janvier confronte les professionnels et les particuliers à quelques évolutions (plus ou moins) notables.

Pour vous aider à faire le point sur ces changements dans l’immobilier en 2022, sans avoir à piocher dans tous vos canaux d’information, nous avons dressé une liste des modifications les plus importantes. Cela vous laissera plus de temps pour mettre en œuvre vos bonnes résolutions !

Changements dans l’immobilier en 2022 : l’accès au crédit et la taxe d’habitation

Les restrictions prônées par le HCSF deviennent obligatoires

L’année dernière, le Haut Conseil de la stabilité financière (HCSF) avait émis des recommandations à destination des banques afin que celles-ci resserrent les cordons du crédit immobilier. Ces recommandations n’en sont plus : au 1er janvier 2022, elles deviennent obligatoires et juridiquement contraignantes, avec à la clé, pour les emprunteurs, des conditions d’accès plus strict au crédit.

Concrètement :

  • Le taux d’endettement est plafonné à 35 % des revenus des ménages (assurance emprunteur incluse) ;
  • La durée du crédit immobilier ne peut pas dépasser 25 ans, sauf dans deux cas particuliers : l’acquisition d’un bien immobilier en construction et celle d’un logement nécessitant des travaux importants (jusqu’à 27 ans dans les deux cas).

À noter que les banques peuvent déroger à ces nouvelles règles dans la limite de 20 % des dossiers traités, avec une partie dédiée aux primo-accédants. Difficile de savoir comment ces établissements vont gérer cette marge de flexibilité, sachant qu’elles rechigneront à sortir des clous pour ne pas subir de sanctions. Ce qui est certain, c’est que les dossiers les plus solides seront avantagés par ce nouveau cadre légal.

La (vraie) fin de la taxe d’habitation

La taxe d’habitation va prendre fin pour de bon. Le processus, initié en 2021 avec un dégrèvement de 30 %, arrivera à son terme le 31 décembre 2022 après un nouveau dégrèvement de 65 % cette année. En 2023, la taxe d’habitation n’existera donc plus

… Mais cela ne concerne que les résidences principales. Les résidences secondaires sont toujours soumise à cette taxe, qui risque fort d’être augmentée par les collectivités dans les zones très touristiques ainsi que dans les zones où le marché locatif est tendu. Une façon de pousser les propriétaires à louer les logements inoccupés, ou à se débarrasser de propriétés qu’ils ne visitent que rarement dans l’année.

Changements dans l’immobilier en 2022 : les nouvelles règles relatives à la construction

L’entrée en vigueur de la RE 2020

C’est fait : la réglementation environnementale pour les bâtiments neufs (RE 2020) est entrée en vigueur au 1er janvier dernier. Elle remplace la bien connue RT 2012 qui faisait autorité en matière de construction.

La nouvelle réglementation s’applique aux immeubles collectifs d’habitation et aux maisons individuelles dont les permis de construire ont été déposés depuis le 1er janvier 2022, mais aussi aux bâtiments de bureau et d’enseignement dont les permis de construire seront déposés à compter du 1er juillet de cette même année.

La RE 2020 renforce les exigences de la RT 2012 en matière de construction, améliore la prise en compte du confort d’été, et intègre des règles relatives à l’impact carbone du bâtiment une fois construit et tout au long de sa vie. Elle met aussi fin au chauffage au gaz dans les maisons individuelles en construction (voir plus bas). Enfin, elle devrait être révisée tous les trois ans.

La fin du chauffage au gaz dans les maisons individuelles neuves

Coup de sifflet final pour le chauffage au gaz dans les maisons individuelles : toutes les constructions à compter du 1er janvier 2022 devront incorporer des équipements de chauffage dénués de gaz. Les immeubles collectifs d’habitation seront concernés à leur tour au 1er janvier 2025. C’est une conséquence directe de l’entrée en vigueur de la RE 2020.

Vous vous en doutez : la mesure n’est pas très populaire. Elle a d’ailleurs été repoussée de 6 mois en raison des craintes du secteur de la construction, puisqu’elle devait initialement prendre effet au 1er juillet 2021.

Quelles sont les alternatives au chauffage au gaz ? Des solutions comme les pompes à chaleur, les chaudières à bois, les chaudières biomasses ou les panneaux solaires. Les ménages peuvent bénéficier d’aides financières intéressantes pour installer ces différents équipements. À noter que la mise en place d’une chaudière à gaz sera toujours possible à condition qu’elle soit hybride, c’est-à-dire couplée à un autre système cité précédemment.

Compte tenu de l’augmentation du prix de l’électricité, le chauffage électrique n’est pas une alternative viable au gaz. Quant au fioul, il sera lui aussi interdit d’installation (pour les logements anciens y compris) au 1er juillet 2022.

La dématérialisation du permis de construire

C’était dans les tuyaux depuis un moment : la dématérialisation du permis de construire est désormais effective. Il est possible d’effectuer en ligne les formalités préalables à une construction ou à des travaux, sans avoir besoin de se déplacer en mairie. Cela concerne :

  • les permis de construire,
  • les demandes d’autorisation d’urbanisme,
  • les déclarations préalables aux travaux,
  • les permis d’aménager et de démolir,
  • la construction d’une extension,
  • le ravalement d’une façade,
  • la pose de panneaux solaires,
  • l’édification d’une clôture.

Cette option devrait sans nul doute faciliter la vie des particuliers, mais aussi des professionnels de la construction et des travaux.

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Changements dans l’immobilier en 2022 : les évolutions concernant la vente et la location

La fin des passoires thermiques, acte 1

Annoncée par le nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE), la fin des passoires thermiques est bel et bien programmée. L’expression désigne ces logements dont la consommation d’énergie est trop élevée, faute à une mauvaise isolation ou à des installations caduques.

La première étape a lieu cette année avec l’obligation (à partir du 1er septembre) de réaliser un audit énergétique dans les biens immobiliers catégorisés « F » et « G ». Les prochaines étapes concerneront les logements « E » en 2025, puis « D » en 2034.

Cet audit a pour but de lister les aménagements à entreprendre par les propriétaires dans le cadre d’une mise en vente ou d’une mise en location. Il devra être réalisé en même temps que le DPE.

En ce qui concerne la location, en outre, les loyers sont d’ores et déjà gelés pour l’ensemble des biens classés « F » et « G ». Dès 2025, les logements classés « G » ne pourront plus être proposés à la location. En 2028, ce seront les « F », puis les « E » en 2034. Il est donc urgent d’envisager des travaux de rénovation énergétique – d’autant que des aides financières existent.

La révision du dispositif « Louer abordable »

Ce dispositif créé par l’Anah permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’un avantage fiscal en contrepartie d’une baisse des loyers (par rapport à la moyenne du marché) pendant une durée de 6 ans – convention à l’appui. À la place d’une déduction fiscale au mécanisme complexe, le gouvernement offre désormais une réduction d’impôt, plus simple à comprendre et à mettre en œuvre.

 Au regard du nouveau dispositif « Louer abordable », trois mécanismes coexistent :

  • Une réduction d’impôt de 15 % à valoir sur les revenus locatifs pour des loyers 15 % en dessous des prix du marché ;
  • Une réduction de 35 % pour des loyers 30 % en dessous des prix du marché ;
  • Une réduction allant de 20 à 65 % si la gestion locative est confiée à une agence immobilière.

Ce changement vise à booster le recours au dispositif, qui peine à séduire. Au 1er janvier 2021, en effet, on ne comptait que 111 000 conventions signées. Au passage, il a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2024.

L’extension de l’encadrement des loyers

Le dispositif d’encadrement des loyers continue à s’étendre. Après Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne, neuf communes supplémentaires sont concernées, toutes situées dans l’Est parisien : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville.

D’autres villes importantes devraient rejoindre le dispositif dans le courant de l’année, notamment Bordeaux et Montpellier.

Ce mécanisme complexe fait l’objet de nombreuses questions (et inquiétudes) de la part des propriétaires bailleurs. Il est important de bien maîtriser le sujet pour pouvoir leur répondre.

Autre point relatif à l’encadrement des loyers : dans les villes concernées par le dispositif, les annonces de location doivent désormais mentionner les loyers plafonds.

La signature électronique autorisée pour les actes de cautionnement

La dématérialisation progresse. Depuis le 1er janvier 2022, les actes de cautionnement de location peuvent être signés électroniquement. Une façon de réduire les délais de traitement et de simplifier, pour les locataires, le recours à un garant qui vit à distance.

Changements dans l’immobilier en 2022 : les travaux d’amélioration énergétique ou de réhabilitation/adaptation

La création d’un nouvel ensemble « France Rénov’ »

La marque « MaPrimeRénov’ » fait des petits. Le ministère du Logement a créé un nouvel ensemble baptisé « France Rénov’ » qui englobe les mécanismes « MaPrimeRénov’ Sérénité et « Mon Accompagnateur Rénov’ ».

« France Rénov’ », c’est donc le nouveau nom donné au service public de la rénovation de l’habitat, piloté par l’Anah. Il prodigue des conseils aux particuliers en vue de travaux à réaliser, les guide pour accéder aux aides financières, et les aide à trouver des artisans qualifiés pour prendre en charge leurs chantiers de rénovation énergétique ou de réhabilitation/adaptation (accessibilité handicap, adaptation vieillesse, repris du bâti).

Le réseau est présent sur l’ensemble du territoire via 450 guichets, une plateforme web et un numéro de téléphone (0808 80 0700).

Le prolongement de l’éco-prêt à taux zéro

L’aide financière sous forme de prêt sans intérêts, ou éco-PTZ, a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2023. Au passage, le plafond du prêt a été relevé à hauteur de 50 000 euros pour un bouquet de travaux (contre 30 000 euros auparavant), et la durée de remboursement repoussée à 20 ans (contre 15 ans jusque-là).

De quoi inciter les particuliers à réaliser des travaux d’amélioration énergétique dans les logements, qu’ils soient propriétaires occupants ou bailleurs.

Attention : les changements dans l’immobilier en 2022 ne se limiteront pas à ce début d’année. D’autres évolutions pourraient marquer les mois à venir. Tenez-vous bien au courant grâce à une veille adaptée, et n’hésitez pas à créer des mailings informatifs spécifiques à ceux de vos contacts susceptibles d’être intéressés par l’un de ces changements !

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