Les étapes clés pour ouvrir une agence immobilière

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Vous avez décidé d’ouvrir une agence immobilière ? Des bonnes questions à vous poser en amont jusqu’au choix du local pour votre future activité, en passant par les démarches administratives indispensables, voici les étapes clés qui vont vous permettre de vous lancer sur le marché.

Ouvrir une agence immobilière : un projet à mûrir

Vous vous en doutez : ouvrir une agence immobilière ne s’improvise pas. Les étapes pour y parvenir sont nombreuses, complexes et chronophages. Vous allez devoir effectuer nombre de démarches pour déclarer votre activité, créer votre structure, choisir une forme juridique, obtenir une carte professionnelle d’agent immobilier, souscrire des garanties obligatoires, et enfin trouver le local pour votre agence. Et ce ne sera que la première partie de l’affaire !

La première étape, toutefois, n’implique aucun déplacement, aucune démarche, aucun dossier à remplir. Et pourtant, elle est primordiale, puisqu’elle consiste à vous poser les bonnes questions en amont : pourquoi désirez-vous ouvrir une agence immobilière ? Avez-vous le caractère et les compétences nécessaires ? Avez-vous étudié le marché environnant ?

 

Pourquoi ouvrir une agence ?

Ouvrir une agence immobilière, oui, mais pourquoi ? Demandez-vous ce qui vous motive dans ce projet. Le souhait de devenir chef d’entreprise ? De vous mettre à votre compte après des années de salariat ? Le désir de devenir un professionnel indépendant, de gérer votre emploi du temps et de choisir vos projets ? La sensation que vous devez répondre à une demande pour laquelle il n’existe pas encore d’offre ?

Votre motivation est essentielle : ne la négligez pas !

Avez-vous ce qu’il faut ?

Ce n’est pas une interrogation en l’air. Certains ont un talent inné pour la gestion d’entreprise, d’autres ont besoin de travailler le sujet et de se mettre au défi. Ouvrir une agence immobilière est un projet exigeant, qui nécessite de faire montre de qualités humaines et commerciales et d’un moral à toute épreuve. Pas question de se laisser décourager par la difficulté ou la lenteur des démarches, ni par les éventuels échecs qui vous attendent au tournant.

En outre, si vous souhaitez ouvrir une agence immobilière, mieux vaut disposer d’un minimum de fonds personnels. Ils vous serviront à financer vos démarches, à investir au cours des premiers pas de votre entreprise et à établir une trésorerie, indispensable pour survivre jusqu’aux premiers encaissements d’honoraires. Avez-vous prévu le coup ? Mis de côté des fonds ? Avez-vous préparé votre projet sérieusement ?

Avez-vous les compétences nécessaires ?

N’est pas agent immobilier qui veut. Avant de lancer votre propre agence, vous devrez avoir fait vos preuves. Un justificatif de compétence ou d’expérience vous sera d’ailleurs demandé en vue de l’obtention d’une carte professionnelle, indispensable sésame.

Il peut s’agit de qualifications validées par un diplôme :

  • Diplôme niveau Bac +3 (en droit, économie ou commerce), obtenu à l’université ou dans une école supérieure ;
  • DUT carrières juridiques, spécialisation immobilière ;
  • BTS professions immobilières ou comptabilité-gestion ;
  • Diplôme d’institut d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitation.

Faute d’avoir obtenu un diplôme adéquat, il peut s’agir de compétences validées par une expérience professionnelle dans le domaine de l’immobilier. Dans ce cas, les conditions varient en fonction de votre cursus scolaire :

  • Une expérience professionnelle de 3 ans minimum est nécessaire si vous êtes titulaire du Baccalauréat.
  • Une expérience de 10 ans minimum est nécessaire si vous n’avez pas passé le Baccalauréat.

Vous devez avoir exercé une profession sous le « contrôle » d’un titulaire de la carte professionnelle. Plus de détails sur le site de la Chambre de Commerce et d’Industrie d’Île-de-France.

Connaissez-vous le marché immobilier ?

En France, un ménage change de logement en moyenne tous les 7 ans – délai qui tend à se raccourcir du fait de l’accroissement démographique et de la multiplication des familles monoparentales. Ce renouvellement confère un rôle essentiel aux agents immobiliers. Mais dans ce domaine, toutes les zones géographiques ne se valent pas, et le marché n’est pas identique partout.

Pour cette raison, ne négligez pas l’étude de marché. Si le nombre d’agences immobilières dans le pays est difficile à estimer, il oscillait en 2014 entre 25 000 et 30 000. Il vous sera donc indispensable de vous frayer une place dans ce réseau.

 

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Les démarches préliminaires

Ouvrir une agence immobilière nécessite de remplir plusieurs conditions administratives. Celles-ci démarrent avec les démarches préliminaires, à savoir tout ce que vous devez effectuer avant de pouvoir créer votre structure proprement dite. Ces démarches sont propres aux professionnels de l’immobilier.

  • Commencez par adresser une demande d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Vous pouvez, pour cela, vous rendre au Tribunal de commerce le plus proche ou passer par le site Infogreffe.
  • Vous aurez ensuite besoin de souscrire une garantie financière et une assurance en responsabilité civile.
  • Enfin, vous pourrez déposer une demande pour obtenir une carte professionnelle d’agent immobilier.

Les garanties obligatoires

Pour avoir le droit d’ouvrir une agence immobilière, il faut justifier de garanties tel que stipulé par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 relative à l’exercice du métier d’agent immobilier. Ces garanties sont de deux types : la responsabilité civile professionnelle et la garantie financière.

L’assurance responsabilité civile professionnelle

La loi oblige les professionnels de l’immobilier à contracter une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP). Elle vous couvre contre les risques pécuniaires (importants) que vous encourez dans le cadre de votre activité, mais également contre les dommages corporels et matériels. Un contrat doit être souscrit pour chaque agence et pour chaque agent que vous seriez amené à habiliter dans le cadre de votre activité. Le seuil minimal de garantie a été fixé à 76 224,51 € par année et par assuré.

La garantie financière

La souscription d’une garantie financière est obligatoire dès lors que vous ambitionnez de détenir et de manipuler des fonds, des effets ou des valeurs pour le compte de vos mandants (acheteurs, vendeurs, locataires, copropriétaires…). La garantie financière a pour but d’assurer à vos clients que les fonds déposés dans votre agence pourront leur être restitués en cas de problème.

À tout moment, le montant de cette garantie doit être au moins égal aux sommes dont vous êtes redevable. Des montants minimums ont été fixés : 30 000 € pour les deux premières années d’activité, puis 110 000 € par la suite.

Il est possible de se soustraire à cette obligation à condition de produire une déclaration formelle, sur l’honneur, que vous ne toucherez pas de fonds. Votre carte professionnelle portera dans ce cas une mention indiquant vous vous êtes engagé en ce sens. Mais à défaut de pouvoir manier des fonds, ouvrir une agence immobilière sera bien compliqué !

Comment souscrire une garantie financière ?

Vous pouvez la souscrire auprès d’une compagnie d’assurance, d’une banque, d’un établissement de crédit, de la Caisse des dépôts, ou bien en passant par une organisation professionnelle comme la Fnaim, la Socaf, la Cegi…

Le cas échéant, vous devez justifier d’un cautionnement pour chacune de vos activités (l’activité étant spécifiée par le type de carte professionnelle demandé).

 

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La carte professionnelle d’agent immobilier

L’obtention de la carte professionnelle immobilière est une étape essentielle : sans elle, vous ne pourrez pas ouvrir une agence immobilière, ni d’ailleurs exercer aucune transaction immobilière, eu égard à ce que prévoit la loi Hoguet. Inutile de vous lancer dans des démarches administratives complexes si vous n’avez pas acquis au préalable ce sésame.

Qu’est-ce qu’une carte professionnelle d’agent immobilier ?

La loi Hoguet stipule que « les activités [relatives aux transactions immobilières] ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle (…) précisant celles des opérations qu’elles peuvent accomplir » (article 3). Pour ouvrir une agence immobilière, il vous est donc nécessaire d’obtenir cette carte.

La demande peut en être faite par une personne physique ou morale.

Carte professionnelle T ou G ?

La carte professionnelle d’agent immobilier peut porter une ou plusieurs mentions, au nombre de 6 :

  • Transactions sur immeubles et fonds de commerce (carte T)
  • Gestion immobilière (carte G)
  • Syndic de copropriété (carte S)
  • Marchand de listes (exclusive des autres, elle habilite à vendre des listes ou des fichiers portant sur des transactions immobilières)
  • Prestations touristiques
  • Prestations de services

Les cartes T et G sont celles qui vous intéressent dans le but d’ouvrir une agence immobilière. La carte T atteste de vos compétences en matière de transactions immobilières (habitations et fonds de commerce), tandis que la carte G vous octroie le droit de pratiquer la gestion locative des biens de vos clients.

Faire une demande de carte professionnelle

La carte professionnelle d’agent immobilier est délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie territoriale depuis le 1er juillet 2015 (auparavant, il fallait en faire la demande auprès de la préfecture). La demande se fait par le biais du formulaire CERFA n°15312*01, à envoyer avec les pièces justificatives exigées.

Son obtention est soumise à 4 conditions :

  • Justifier d’aptitudes validées par un diplôme ou une expérience professionnelle qui varient entre 3 et 10 ans ;
  • Présenter un certificat d’assurance en responsabilité civile et une attestation de garantie financière ;
  • Disposer d’un numéro d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés ;
  • N’être pas sujet à une interdiction ou une incapacité d’exercer, en vertu de l’article 9 de la loi Hoguet.

Elle est valable 3 ans. Vous trouverez tous les détails dans notre article consacré à la carte professionnelle d’agent immobilier.

 

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Créer sa structure

Une fois que vous avez rempli toutes ces conditions, vous entrez dans le vif du sujet : la création de votre entreprise, condition sine qua non pour ouvrir une agence immobilière. Pour ce faire, vous devez suivre les démarches administratives nécessaires à la déclaration d’une activité et choisir le statut juridique de votre entreprise.

Quelles sont les démarches administratives ?

Pour créer votre structure, vous devez :

  • Déclarer votre activité auprès de la préfecture
  • Déposer vos statuts rédigés et signés (dont un exemplaire devra être envoyé au Centre des Formalités des Entreprises)
  • Ouvrir un compte social (à l’aide du projet de statuts signé)
  • Déposer votre capital (en fonction du statut juridique choisi)
  • Ouvrir un compte séquestre
  • Acquérir un livre de tenue de compte

Quel statut juridique choisir ?

Au moment de choisir le statut juridique de votre agence immobilière, deux choix s’offrent à vous : l’entreprise individuelle et la société.

L’entreprise individuelle. Vous avez la possibilité d’ouvrir une agence immobilière sous la forme d’une entreprise individuelle. Le double avantage de ce statut est que vous n’avez pas besoin de détenir un capital initial et que les démarches sont simplifiées par rapport à la création d’une entreprise. Mais en contrepartie, vos biens et ceux de votre entreprise ne sont pas dissociés, ce qui signifie que vous engagez une partie de votre patrimoine personnel pour la création de votre activité et la constitution de vos actifs – sauf dans le cas d’une Entreprise Individuelle à Responsabilité Limitée (EIRL) qui vous permet de mieux séparer les deux.

La société. Le statut de société est choisi par 70 % des professionnels qui souhaitent ouvrir une agence immobilière. Et pour cause : les patrimoines sont dissociés et vous pouvez vous associer avec d’autres professionnels, ce qui vous permet de présenter des garanties financières plus élevées. Vous devez néanmoins choisir entre 3 formes juridiques, chacune requérant à la fois un capital de départ et la participation d’un certain nombre d’associés :

    • La SARL (Société à Responsabilité Limitée) : il s’agit de la forme juridique la plus fréquemment choisie par les professionnels qui choisissent d’ouvrir une agence immobilière. Son capital initial est fixé à 1 € symbolique et vous devez vous associer avec une autre personne au minimum.
    • La SA (Société Anonyme) : réservée aux projets qui impliquent des fonds conséquents, la SA se constitue avec un capital minimum de 37 000 €. Elle doit réunir au moins 7 associés.
    • La SAS (Société par Action Simplifiée) : ce régime juridique épuré n’exige aucun capital et peut être formé par un unique associé (vous). La SAS incarne l’équilibre idéal entre les deux autres formes, à savoir la sécurité financière de la SAS et le fonctionnement relativement simple de la SARL.

 

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Agence indépendante ou franchisée ?

Faut-il ouvrir une agence immobilière indépendante ou franchisée ? La question se pose avec d’autant plus d’acuité que les deux modèles ont leurs avantages et leurs inconvénients, tandis que les obligations et les démarches administratives restent identiques. Voici un petit récapitulatif des bons et des mauvais points pour vous aider à prendre la meilleure décision.

Ouvrir une agence immobilière indépendante

Quel plus grand bonheur que d’être son propre patron ? Ouvrir une agence immobilière indépendante, c’est la garantie de pouvoir gérer votre barque à votre manière, sans comptes à rendre, et avec la totalité des bénéfices réalisés qui tombent dans l’escarcelle de votre agence.

Les difficultés sont toutefois nombreuses. Créer une agence de toutes pièces implique de devoir fournir un effort important en termes d’investissement marketing. Les deux ou trois premières années sont cruciales : c’est la période durant laquelle vous allez devoir faire connaître votre agence (via une stratégie marketing adéquate), construire une relation de confiance avec vos clients, et vous forger une solide réputation. Les mandants ne seront pas faciles à convaincre et vous devrez proposer une forte valeur ajoutée (connaissance aiguë du marché, honoraires attractifs, etc.).

En somme, rester indépendant vous procurera une grande satisfaction. Mais c’est aussi un choix risqué qui réclamera un plus grand investissement (en argent et en temps) qu’en optant pour une franchise.

Devenir franchisé

Le principal intérêt de la franchise, c’est la simplicité qu’elle injecte dans votre projet d’ouvrir une agence immobilière. Pas besoin, ou presque, d’investissement marketing : en vous intégrant à un réseau, vous bénéficiez de sa notoriété auprès du public. La confiance des mandants s’obtient d’autant plus facilement qu’ils connaissent la marque, même s’ils n’ont jamais eu affaire à elle auparavant.

En outre, le franchiseur peut vous proposer des formations (de manière à ce que vous soyez opérationnel immédiatement), prendre en charge la partie publicitaire, ou encore renforcer votre connaissance du marché environnant en vous soumettant ses propres études.

En contrepartie, vous vous engagez à travailler pour le franchiseur. Celui-ci peut vous demander de payer des droits d’entrée et/ou une redevance en échange de l’utilisation de la marque. Surtout, vous devrez verser un pourcentage de chacune de vos ventes. Vous trouverez ici plus de renseignements, ainsi qu’une liste des franchises existantes.

 

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Choisir ses locaux d’agence

Reste à choisir le bon local pour ouvrir votre agence immobilière. Commencez par définir vos critères de sélection :

  • Quel budget ?
  • Quelle localisation ?
  • Quelle surface ?
  • Pour acheter ou pour louer ?

Demandez-vous ensuite si vous préférez occuper un local professionnel ou commercial, si vous souhaitez le partager avec une autre entreprise, ou encore si vous désirez intégrer une pépinière.

L’emplacement : une décision primordiale

Un bon local est avant tout un local bien positionné géographiquement. Certes, toute une partie de la communication se passe désormais sur Internet, mais lorsque vous ouvrez une agence physique, elle doit être vue, comme tout local commercial – surtout si vous vous lancez en indépendant, hors franchise. Il est donc primordial d’être situé en centre-ville ou au cœur des zones d’activité des communes, afin d’attirer les regards de la clientèle.

Au-delà du quartier, c’est le choix de la ville elle-même qui est crucial : celui-ci se fait en fonction du marché local (quelle est la demande sur le territoire où vous comptez vous installez ?) et du nombre de professionnels de l’immobilier qui s’y sont déjà installés. Il n’y a pas de numerus clausus pour les agences immobilières, mais vous éprouverez plus de difficultés à grappiller des parts de marché au milieu de concurrents nombreux.

Définir vos besoins

Votre local doit répondre aux besoins spécifiques de votre activité… et de la clientèle visée. Vous ciblez des particuliers ? Privilégiez un centre-ville et une zone de fort passage. Vous vous spécialisez dans l’immobilier d’entreprise ? Installez-vous plutôt au cœur d’une zone d’activité où circulent de nombreux professionnels.

Ceci est vrai également du type de local dont vous aurez besoin. Choisissez l’espace en fonction du nombre d’associés/de salariés actuel et à venir. Optez pour un local doté d’une grande vitrine, afin de pouvoir afficher un maximum d’annonces – elles vont attirer l’attention. Et n’oubliez pas de prévoir une salle d’accueil pour recevoir vos clients.

Pour trouver la perle rare, vous pouvez faire appel à un spécialiste de l’immobilier professionnel ou chercher par vos propres moyens (dans les journaux locaux et auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie de votre territoire).

Ouvrir une agence à domicile ?

Enfin, sachez qu’il vous est possible d’ouvrir une agence immobilière à domicile, à condition de conserver votre logement comme résidence principale, de n’y faire travailler que les personnes qui y résident effectivement, et de ne recevoir ni marchandise, ni clientèle. Le tout avec l’accord du propriétaire (si vous êtes locataire) ou de la copropriété. Pour les villes de plus de 200 000 habitants, une autorisation doit être obtenue auprès de la mairie.

Se préparer aux étapes suivantes

Votre projet d’ouvrir une agence immobilière arrive à son terme : vous avez effectué toutes les démarches, déclaré votre activité, souscrit vos garanties et choisi un local qui correspond à vos besoins. Bravo !

Pour autant, l’aventure n’est pas terminée. Il vous reste encore de nombreuses étapes à franchir pour que votre activité soit réellement lancée – choisir un logiciel immobilier adéquat, créer et lancer votre site web, mettre en place votre stratégie de communication pour toucher vos cibles, etc. Mais ça, c’est une autre histoire !

Que pensez vous de cet article ? vous avez un projet d’ouverture d’une agence immobilière, n’hésitez pas à contacter nos consultants. Mettez toute les cartes de votre côté pour un projet réussi. Téléchargez notre guide sur les « Etapes clés pour ouvrir une agence immobilière »

 

 

 

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Après avoir été directeur d'agences immobilières pendant plus de 15 ans, j'accompagne depuis 2008 les professionnels de l'immobilier dans leurs transformations digitales au travers de Facilogi, une agence digitale dédiée à l'immobilier. Je suis spécialisé dans le SEO et l'inbound marketing.

3 Réponses à “Les étapes clés pour ouvrir une agence immobilière”

  1. Vous avez décidé d’ouvrir une agence immobilière ? Des bonnes questions à vous poser en amont jusqu’au choix du local pour votre future activité, en passant par les démarches administratives indispensables, voici les étapes clés qui vont vous permettre de vous lancer sur le marché.

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