La colocation, ses joies et ses contrariétés : tout ce qu’il faut savoir sur la location à plusieurs quand on est administrateur de biens

Quand on pense à la colocation, les images qui viennent en tête varient en fonction de la génération à laquelle on appartient : on revoit immédiatement les copains de la série Friends ou de How I Met Your Mother, les geeks de The Big Bang Theory, ou encore les mélanges internationaux de L’Auberge espagnole. À chaque fois, la fiction s’attache à faire l’éloge de ce mode locatif, en en faisant LE bon plan pour dénicher un toit et partager de folles aventures avec des amis, des proches ou de purs inconnus. C’est aussi une façon d’assouplir l’entrée dans l’autonomie : le premier logement, les années de jeune actif, etc.

Mais il y a un autre aspect auquel on ne pense pas en regardant ces films et séries. Cet aspect, c’est le point de vue du propriétaire ou du gestionnaire. Car il y a quelqu’un, derrière, qui loue ces appartements dans lesquels nos héros s’ébattent en colocation. Et qui doit gérer les galères du quotidien. C’est l’indispensable gestion de colocation.

On le dit peu, mais c’est là un vrai challenge pour les professionnels de l’immobilier. Pour un administrateur de biens, la colocation peut apporter beaucoup de joies… mais aussi de nombreuses contrariétés et complications. Or la colocation semble être en train de devenir une nouvelle tendance, comme on peut le constater à travers l’éclosion du coliving.

On vous propose de faire le point sur la question si vous pratiquez la gestion co-locative – ou si vous envisagez de proposer ce service un jour.

La « coloc’ », un phénomène en plein essor

La colocation n’a pas fini de faire parler d’elle : le phénomène continue de déferler sur la France avec un succès qui ne se dément pas. Et en touchant une population bien plus large que les seuls étudiants, historiquement plus « adaptés » à la vie à plusieurs.

D’après le baromètre Appartager 2018, les salariés sont désormais quasiment aussi nombreux que les étudiants à recourir à ce mode locatif. Ils représentent respectivement 46 % et 44 % de l’ensemble des colocataires en France. Les 10 % qui restent regroupent les familles monoparentales et les personnes âgées. Les plus de 40 ans, de plus en plus séduits, représentent 9 % des personnes en colocation. Les 18-25 ans restent majoritaires (57 %) devant les 26-40 ans (33 %).

Comment expliquer ce succès ? Les raisons sont multiples et varient avec les tranches d’âge et les situations :

• Une solution pour se loger moins cher, surtout dans les grandes agglomérations (le loyer moyen pour un studio en France est de 500 €, et de 430 € pour une chambre avec espaces partagés).
• Une façon de bénéficier d’espaces plus grands, d’aménagements plus pratiques et d’équipements plus modernes (il est plus facile de partager les frais d’acquisition ou de réparation).
• Un remède à la solitude (surtout – mais pas seulement – pour les familles monoparentales, pour les plus de 40 ans et pour les seniors).

Autant de causes qui ne risquent pas de disparaître de si tôt… Et qui expliquent pourquoi la gestion de colocation est en train de devenir une opportunité en or pour les propriétaires et les administrateurs de biens.

Les avantages de la gestion d’une location à plusieurs pour les propriétaires (et les professionnels)

Si les colocataires y trouvent leur compte, on peut dire la même chose des investisseurs. La gestion de colocation revêt en effet de nombreux avantages pour les propriétaires bailleurs :

• C’est une occasion de louer de grandes surfaces (quatre pièces et plus) qui peinent à attirer les locataires individuels et les familles, notamment à cause des loyers élevés (et de la propension des familles à vouloir devenir propriétaires dès que possible plutôt que de rester en location). Plus globalement, un loyer inaccessible à une personne seule ou un couple sera plus facile à payer s’il est réparti entre plusieurs colocataires.
• C’est une façon de réduire les risques de vacance locative : en colocation, quand quelqu’un s’en va, il suffit de le remplacer. À ce titre, certaines villes de France sont plus convoitées que d’autres, le classement étant dominé par Nantes, Paris, Lyon, Toulouse et Lille. Dans ces agglomérations, une place qui se libère dans une colocation a toutes les chances d’être rapidement comblée.
• C’est aussi une manière de réduire les risques d’impayés, en vertu de la clause de solidarité qui contraint chaque colocataire à être solidaire des autres en ce qui concerne le versement du loyer (jusqu’à 6 mois après un départ).
• C’est également intéressant sur le plan financier, puisque le loyer moyen d’une colocation tend à augmenter : 496 € au premier trimestre 2018 contre 463 € au premier trimestre 2017 (baromètre Appartager).

Pour les professionnels qui pratiquent la gestion de colocation ou qui souhaitent s’y lancer, ces avantages constituent autant d’arguments en faveur de la location à plusieurs. C’est d’autant plus vrai qu’une colocation réussie suppose de prendre en compte un certain nombre de contraintes – comme on le verra plus loin – que les propriétaires ne sont pas toujours en position de gérer. Ce qui explique d’ailleurs le point suivant.

Des propriétaires plutôt réticents à pratiquer la colocation

Car, oui, les propriétaires sont souvent aveugles à ces avantages de la gestion de colocation, en raison des contraintes qu’elle implique. Une enquête PAP.fr nous apprend que 70 % des propriétaires bailleurs ne souhaitent pas proposer leur logement en colocation, qu’ils sont 26 % à estimer qu’une famille est susceptible de mieux s’occuper de leur logement que ne le feraient plusieurs personnes indépendantes, et qu’ils sont 18 % à penser qu’une colocation est moins stable qu’une location classique (avec un risque élevé de vacance locative).

Pour les propriétaires privés, les colocations sont synonymes de nuisances sonores, de désagréments (dégradations, mauvaises relations avec le bailleur, non-respect des obligations, etc.), voire d’impayés de loyer. Elles impliquent aussi une gestion locative plus contraignante.

Conséquence : pour un administrateur de biens, il est souvent difficile de convaincre un propriétaire d’opter pour ce mode locatif. Et, quand il y parvient, la colocation devient un véritable challenge : le professionnel doit prendre un maximum de précautions au moment de choisir les colocataires et le type de bail, afin d’éviter les complications qui lui retomberaient forcément dessus.

Gestion de colocation : le casse-tête de la location à plusieurs

Il est vrai que la gestion de colocation est plus contraignante que la gestion locative classique, et oblige à plus de prudence de la part du propriétaire ou de l’administrateur de biens.

La gestion administrative

La loi ALUR est venue donner un cadre juridique à un mode locatif qui, jusqu’en 2014, existait en pratique sans que son régime ait été formalisé. Un nouvel article a ainsi été ajouté à la loi du 6 juillet 1989 pour les locations vides au sujet de la colocation. Celle-ci est « définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et les bailleurs ». Dans les faits, la loi ALUR ne fait donc pas la distinction entre les colocataires au sens strict et les couples qui partagent un même logement.

Le problème de la gestion de colocation concerne le choix du bail. Il y a deux possibilités :

• Le bail unique, signé par tous les colocataires. C’est l’option la plus simple. Lorsqu’un colocataire quitte le logement ou s’y installe, on se contente de rédiger un avenant au contrat locatif. Toute nouvelle personne qui arrive se doit de respecter les règles édictées par le bail initial. Quant au loyer, il doit être versé en une seule fois et en totalité – à charge aux colocataires de se mettre d’accord sur la meilleure façon de procéder.
• Les baux multiples, soit un bail individuel par colocataire. C’est l’option la plus complexe : les dates de prise d’effet ne sont pas forcément les mêmes pour tout le monde, et chaque nouveau départ/nouvelle arrivée suppose de remettre sur le tapis les mêmes démarches administratives relatives au bail et à l’état des lieux. De plus, chaque contrat doit répartir explicitement les droits de chacun des colocataires en matière de jouissance des parties privatives et communes. Enfin, le loyer est fractionné et payé par chacun en fonction de sa quote-part, ce qui n’engage aucunement les autres. En cas d’impayés, il faut se retourner contre le colocataire qui ne paie pas.

Bien entendu, il existe des moyens de se protéger. Notamment en incluant au bail unique une clause de solidarité, par le biais de laquelle tous les colocataires sont considérés comme responsables du bon versement du loyer – et cela, jusqu’à 6 mois après le départ de l’un d’entre eux. Le loyer doit être versé quoi qu’il advienne, à charge ensuite aux colocataires lésés de se retourner contre celui ou ceux qui ne joue(nt) pas le jeu. Cette clause simplifie grandement la gestion d’une colocation.

Le même principe de solidarité existe pour la caution : il est possible de demander des cautions solidaires, de sorte qu’il suffit de s’adresser à une caution de son choix pour obtenir le paiement dû.

Enfin, l’obligation d’assurance reste la même que dans le cadre d’une location individuelle : les colocataires doivent être couverts contre les risques locatifs.

La question des locaux

Si la loi ALUR précise également qu’un logement proposé pour une colocation doit répondre aux mêmes exigences de décence que tout autre bien immobilier occupé, il y a néanmoins une particularité à prendre en compte dans le cadre de la gestion d’une colocation : il faut que le logement soit adapté à une location à plusieurs.

Le minimum en revient à garantir à chaque colocataire une chambre privative, ainsi que l’usage de pièces communes suffisamment larges pour être utilisées à plusieurs (un débarras ne peut pas faire office de séjour partagé).

Pour cela, il est parfois nécessaire d’aménager ou d’adapter le logement pour qu’il soit conforme à ce qui est attendu dans le cadre d’une gestion de colocation, afin d’assurer le confort et la sécurité de tous les occupants. Des startups commencent à proposer ce genre de service, à l’image de Coloc et Vie qui, en plus d’une activité de gestion de colocation, propose de réaménager les locaux pour les adapter à ce mode locatif.

La question des locaux peut aussi être un frein pour les professionnels qui, dans leur volonté d’encourager les propriétaires à leur confier leur gestion de colocation, doivent d’abord parvenir à identifier les logements adaptés – et voir comment il serait possible de faire évoluer ceux qui ne le sont pas. C’est là un autre challenge à relever pour les administrateurs de biens.

En somme, la colocation a tous les atours d’un marché attractif et rentable, d’une proposition intéressante à soumettre aux propriétaires privés confrontés à des difficultés quand il s’agit de louer des logements trop vastes ou trop chers. Mais il faut garder à l’esprit que les joies de la colocation sont adossées à de nombreuses contrariétés, et que la gestion d’une colocation n’est pas de tout repos. Comme toute forme de location, ce type de service doit être préparé bien en amont et faire l’objet d’une expertise administrative et juridique pointue de la part du professionnel.

Vous vous êtes lancé dans la gestion de colocation ? Vous envisagez de le faire ? Parlez-nous de votre expérience ou de votre projet dans les commentaires !